增持托底与跨过两千亿 碧桂园系市值比拼资本论

                        观点地产网 ?

                        2021-01-20 23:34

                      1. 收入不到100亿的碧桂园服务悄然接近了收入超过4800亿的碧桂园集团,资本市场做出了自己的选择。

                        观点地产网 “那一年,讲5年100亿,今年,讲5年1000亿。那一年年轻,今年年长,嘴上有毛,办事才牢,年长点好!”碧桂园服务总经理李长江在朋友圈留下了略带感慨的话语。

                        1月20日,碧桂园服务在开盘后不到10分钟,股价迅速攀升至68.65港元,市值正式越过2000亿大关,成为行业内第一家两千亿市值物业企业。

                        截至当天收盘,碧桂园服务报68.65港元,收涨2.46%,总市值2013亿港元,距离“利润王”中海地产的2100亿港元市值咫尺之遥,离兄弟公司碧桂园集团的2300亿港元亦不远。

                        2021年后,物业股摆脱了2020年末的低迷,再次向股价新高发起了冲锋,碧桂园服务在这20日期间共上涨了30%。

                        此外,中海物业与永升生活服务在年后亦上涨了超过40%,新城悦服务、金科服务、保利物业均有不同程度的上涨。

                        物业股普涨的行情,伴随着2020年报不断发出的盈喜与政策走向,又一次引起了资本市场的热捧,投资者们仿佛回到了熟悉的2020年7-8月份,物业股上涨的时间往往是在半年报或是年报发布前后。

                        1月8日,恒大物业公告预期2020年净利润及股东应分配利润预期均为2019年2.8倍左右;1月15日,滨江服务发布盈喜,预计净利润增长超过70%……

                        “物业行业确实处在历史发展的最好时期。”龙湖智慧服务的总经理曾益明在2020年时谈到。

                        物业凯歌

                        2020年4月份,碧桂园服务市值正式突破1000亿港元门槛,同时也是第一家千亿市值物业。

                        从4月份至今,碧桂园服务用时9个月便从1000亿港元市值快速翻倍至2000亿港元,约等于3个卖了2900亿销售的绿城中国,其市值为307亿港元。

                        期间,碧桂园服务还向第三方配售约1.73亿股股份,价格为每股45.00港元,有传言称承配方为高瓴、腾讯。

                        通常情况下,配股融资往往是会导致股价低迷,但碧桂园服务找寻投资者为其收并购买单时,投资者们却趋之若鹜。

                        碧桂园服务市值表现之所以优异,有一个不得不提的因素,便是新政策的出台。

                        1月5日,住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,包含融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平、健全业主委员会治理结构、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理。

                        在行业发展方面,鼓励有条件的物业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,物业开展养老、家政等生活性服务业务,可申请优惠扶持政策。此外,鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

                        “政策的出台标志着政府对行业的认同及政策方面的扶持,毫无疑问是利好,是各个物企大显身手的时候了。”李长江认为。

                        政策出台后的一个交易日,所有物业股应声大涨,碧桂园服务涨幅为16.26%,收报59港元。其余如永升生活服务、新城悦服务、保利物业、中海物业、银城生活服务上涨均超过20%。

                        政策的出台无疑给投资者表明了两个态度,首先,相关政府部门对物业公司过去的表现是认同的,同时打开了更大的市场让物业公司去探索。

                        物业+养老、物业+房屋经纪、物业+健康,每一个跨界的背后都是庞大的市场空间,而一个上市公司往往需要这种故事与想象空间才能吸引投资者,一家睁开眼就能看到天花板的公司难有太好的表现。

                        除了客观环境的改变,另一个因素便是碧桂园服务自身的表现。

                        李长江对观点地产新媒体分享了2000亿市值的心得:“公司5年内的业务目标明确(千亿营收),基础物业服务口碑好,团队优秀人才多,透明的高确定性,看得见的业务增长。”

                        对外,碧桂园服务不断在物业产业链上下游进行扩张,对物业同行挥舞着收购的钞票。与此同时,对社区服务、城市服务的探索,以及各项增值服务的尝试,都让投资者对这家物业所讲述的故事充满期待。

                        一家前十物业公司总经理在2020年接受观点地产新媒体采访时曾表示,物业股有一个最大的特点,周期性弱。物业公司不会因为客观经济环境的变化或是政策上的调整,就受到很大的影响,一个资产需要有好的管家打理,而物业公司能提供稳定的现金流收入。

                        截至2020年6月30日,除“三供一业”业务外,碧桂园服务的合同管理面积约为7.46亿平方米,收费管理面积约为3.2亿平方米。此外,“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8520万平方米。

                        “炒股”很多时候就是炒预期,碧桂园每一年超过7000亿的地产销售,未来所产生的交付面积基本都会交到碧桂园服务手上。这就是投资者最希望看到的,一家企业有确定性的业绩增长预期。

                        这种确定性是过去几年高速增长的房企带给资本市场的(销售额与结转利润有时间差),如今资本市场把这种偏爱带给了下游的物业,物业股数十倍的市盈率与房企个位数的市盈率形成了巨大反差。

                        “悲观”地产

                        打开房地产销售榜单,每一家房企的故事都是一本致富经。

                        有利用环京楼价暴涨走上人生巅峰的王文学和华夏幸福,有借助足球与资本力量把房子卖向全中国的许家印和中国恒大,还有遇上三四线棚改红利的杨国强和碧桂园……

                        2020年,碧桂园维持住了全年销冠的宝座,交出了5706.6亿元的权益销售成绩单,继续力压恒大、万科登顶。

                        然而,碧桂园这个销冠得之不易,在全口径上与万科、恒大同处于7000亿的量级。年初甚至一度被恒大超越,从5月份方才抢回销冠。

                        与销售表现相同,碧桂园2020年在股市上的表现也相对挣扎,从1月首个交易日算起,到年末最后一个交易日,全年跌幅8.5%,中间一度跌超38%。

                        下半年,碧桂园联席主席杨惠妍多次增持以后,才把公司股价从低谷中抬起。据观点地产新媒体不完全统计,从9月-12月,杨惠妍在三个多月内累计增持碧桂园近3.4亿股,合计花费超过33亿港元。

                        然而,不断托底的大股东也没能拯救碧桂园全年股价表现,而这映射的是整个地产行业在资本市场上的低迷。

                        碧桂园管理层在2020年投资者会议上透露,我们(指碧桂园)派息现在都是派现金,不会以股代息,这样我们在市值管理上的动作就会更加灵活和更加方便一些,现在整个地产板块的PE真的太低了。

                        除了华润、中海等央企和新城、龙湖等商业属性较强的内房企外,以住宅开发为主营业务的碧桂园们,没有太多故事可讲,显然受到了市场的冷落。政策上的房住不炒,各种限购、限售价都让企业苦不堪言。

                        与此同时,银保监会主席郭树清曾表示:“房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”,三条红线、限房贷、限放贷的金融政策在融资方面,给房企带上了紧箍咒。

                        在严厉的政策环境和新冠疫情黑天鹅等影响下,2020年的市场却给出了不一样的回应。

                        不少人都认为2019年的16万亿就是巅峰的,然而2020年依旧创下了新高17.36万亿元,增长8.7%。

                        股市上可以看到众人拾柴火焰高的白酒行业,茅台、五粮液们创下一个个股价传奇;而借着政策与环保之利,一年卖了不到5万辆汽车的蔚来,市值约等于宝马加法拉利的总和……

                        前几年,房企们踩准了节奏,在对的时间做对的事情;如今,收入不到100亿的碧桂园服务悄然接近了收入超过4800亿的碧桂园集团,房地产在错的时间做对的事情,资本市场做出了自己的选择。

                        撰文:李标    

                        审校:徐耀辉



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